Aquisição de Imóvel na Planta
A aquisição do imóvel próprio é provavelmente a decisão mais importante na vida de uma pessoa. Um imóvel bem adquirido irá trazer conforto, tranquilidade e segurança por décadas e quem sabe até o final da vida. Para o investidor imobiliário esta decisão também é importantíssima devido à complexidade dos trâmites burocráticos. Para ambos, o primeiro passo é a compreensão exata de como funciona a compra de um imóvel na planta.
Um imóvel na planta é adquirido através de um contrato chamado de “Promessa de Compra e Venda”. Em uma análise econômica podemos afirmar que você está financiando a construção do imóvel. A compreensão deste raciocínio é essencial para que você tome todos os cuidados possíveis para checar a idoneidade e saúde financeira da construtora, uma vez que, muito embora comprar imóvel na planta signifique uma redução substancial no valor se comparado com o preço final, o adquirente corre o chamado risco de obra. Com relação à saúde financeira da incorporadora, se ela for de grande porte ou negociada em Bolsa de Valores, as suas demonstrações financeiras são públicas. Caso o porte da construtora for de menor porte, você deverá obter todas as certidões negativas da empresa, bem como do imóvel (vide artigo Investidores Iniciantes).
Em virtude das precauções que devem ser tomadas, é imprescindível jamais fechar o negócio sem das devidas constatações. Os imóveis decorados costumam ser muito persuasivos. Toda a mobília é milimétricamente planejada. É importante não cair na tentação e fechar o negócio no ato. Lembre-se também de analisar com calma as formas de pagamento da entrada (cheque, transferência bancária, boleto), das parcelas até a entrega da obra e o pagamento na entrega do imóvel, bem como a respeito da possível correção monetária das prestações futuras.
Planejamento Financeiro
Além da saúde financeira da construtora do imóvel, o comprador também deve possuir uma situação financeira saudável. O Sistema Financeiro de Habitação não permitem que mais de 30% da renda do mutuário esteja comprometida com financiamentos. Se o comprador possuir um financiamento de veículo, por exemplo, a sua capacidade de pagamento ficará reduzida, ou seja, o valor máximo de cada parcela será menor. Consequentemente, com uma parcela menor e o prazo máximo de financiamento de 35 anos, o valor total a ser financiado do imóvel também ficará reduzido.
Aquisição de Imóvel na Planta
Assim sendo, caso seja necessário o financiamento bancário, a visita ao seu banco ou a simulação através do Simulador dos Bancos pode economizar bastante tempo. Uma estimativa do valor que pode ser liberado para financiamento irá evitar a visita a imóveis fora do orçamento. É necessário atentar também que na entrega do imóvel irão haver custos com a documentação de transferência, mudança e para mobiliar o imóvel.
Importante considerar que incorporadoras e construtoras geralmente realizam o financiamento direto apenas até a entrega das obras. Após a emissão do habite-se e transferência da posse, as empresas costumam exigir o pagamento integral do saldo devedor. Entretanto, é possível encontrar incorporadoras com ótima saúde financeira que aceitam o financiamento direto com pequenos prazos após a entrega da obra. Esta pode ser uma opção interessante, pois evita todo o trâmite bancário.
Cuidados com o INCC
A partir do momento da assinatura da “Promessa de Compra e Venda” o valor do imóvel será corrigido pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). O INCC não é uma taxa de juros, e sim uma correção monetária. O cálculo da variação é feito para o reajuste do valor dos imóveis habitacionais em construção, em conformidade com o aumento do preço dos materiais, mão-de-obra e matéria prima, os quais sofrem alterações no decorrer da obra.
Para a correção do preço dos imóveis, utilizamos o INCC, o qual mede a inflação no setor da construção civil e também é calculado pela conceituada Fundação Getúlio Vargas (FGV). Dependendo da época da compra (lançamento do projeto) e o prazo de entrega do empreendimento o imóvel pode ficar até 20% mais caro. Atente-se que, se o imóvel atrasar, a correção ocorre até a entrega definitiva do imóvel. O cálculo do INCC chegou a levar em consideração estudos de preços realizados em 20 capitais, porém, atualmente realiza pesquisas em 7 capitais:
- São Paulo;
- Rio de Janeiro;
- Belo Horizonte;
- Salvador;
- Recife;
- Brasília;
- Porto Alegre.
Verifique a documentação do Imóvel
Um imóvel na planta só pode ser comercializado após o empreendimento estar devidamente registrado no cartório de imóveis, com o memorial descritivo e as plantas aprovados. Ao assinar a promessa de compra e venda do imóvel na planta o comprador irá receber estes documentos. Neles constam informações relevantes como metragem, características da obra e qualidade dos padrões da obra.
Não condicione a entrega do Imóvel
Uma das maiores incidências de dor de cabeça na compra de um imóvel na planta é o condicionamento a outro evento. A construção de um empreendimento conta com eventos imponderáveis como problemas trabalhistas (greve de categoria) e o clima. O prazo de uma obra é um fator de complexa mensuração, tanto que os contratos preveem a possibilidade de atraso ou adiantamento da entrega em até 180 dias.
Por ser objeto de realização de um sonho para muitas famílias, não são raros os casais que planejam casamento ou nascimento dos filhos em datas condicionadas a entrega do imóvel. Realizando uma compra emocional é comum o completo esquecimento da cláusula contratual que trata do atraso da obra. Ademais, muitas vezes a entrega atrasa mais do que os 180 dias. Outro erro comum é atrelar a venda de um imóvel para prazo próximo a entrega, durante a execução da obra o mercado imobiliário pode mudar. O condicionamento da venda de um imóvel a entrega pode trazer sérios prejuízos financeiros.
Evite Aborrecimentos na compra do Imóvel
Pequenas atitudes podem evitar aborrecimentos futuros. Você está realizando a compra de um imóvel que ainda não está concluído. Todo cuidado é importante. Guarde folders, folhetos, anotações e cópia da proposta de compra. Visite e revisite o local onde o imóvel será construído. Verifique o trafego nos horários de grande movimentação, circulação de pessoas nos finais de semana, etc. E a dica mais importante, LEIA O CONTRATO. Atente-se a todas as letrinhas e cláusulas, consulte um advogado sempre. Bons negócios.
