Imóveis para locação, ainda é uma boa opção?

Riscos dos Investimentos em Imóveis

Que o Brasileiro é apaixonado por carros e investir em imóveis todos já sabemos. O motivo? Simples, com o investimento em imóveis fica fácil visualizar para onde os recursos estão indo. É importante, lembrar que mesmo um investimento imobiliário sendo possível tocar e mesmo usufruir do investimento das mais variadas formas, existem riscos. É preciso estar atento a eles.

Neste tipo de investimento, temos dois tipos de risco. O risco que os investidores por muitas vezes ignoram é o de liquidez. O risco de liquidez é definido pela dificuldade de venda do mesmo, ou seja, de transformar a propriedade em dinheiro caso surja uma necessidade de se realizar a venda do imóvel.

Outro risco importante a ser levado em consideração, é o risco de inadimplência. A inadimplência em imóveis se dá em duas formas, por parte do inquilino ou da construtora. Inadimplência da construtora se dá através da compra de um imóvel na planta e a não entrega do mesmo no prazo definido em contrato, ou ainda a incorporadora não terminar a obra.

Quando tratamos especificamente do aluguel, o risco de inadimplência é controlado. É controlado pois a grande parte das imobiliárias oferece garantia do aluguel de três meses, como é o caso da Dornelles Imóveis. O inquilino inadimplente também não ficará para sempre no imóvel, é comum ocorrer uma desocupação amigável do imóvel, ou mesmo uma ação judicial de despejo.

Utilizando-se de qualquer uma das alternativas o imóvel volta a dar retorno. De forma geral, a inadimplência de alugueis gira em torno de 6,5%. Se você não é um administrador de imóveis profissional, é importante sempre realizar a locação através de uma imobiliária. Estas empresas possuem acesso a amplos bancos de dados de pagadores tais como SPC e SERASA, e também realizam uma criteriosa análise de documentação. Outro fator que ajuda a manter a baixa inadimplência é a garantia da locação, existem diversas formas:

• Fiador;
• Caução;
• Seguro Fiança;
• Título de Capitalização;
• Carta Fiança;

Melhores Imóveis para Locação

Na hora de investir em imóveis para viver de renda, é importante saber quais são os imóveis mais rentáveis e com o menor risco. Existem determinados tipos de imóvel que, pela classe social ou mesmo objetivo do locatário oferecem maiores rentabilidades. Imóveis localizados em bairros mais periféricos para as classes C e D oferecem rentabilidades maiores do que imóveis para as classes A e B. A explicação deste fenômeno é simples, as classes mais altas tem maior facilidade para dar entrada na aquisição de um imóvel e mais acesso a crédito.

Fenômeno semelhante ocorre nos imóveis comerciais. As lojas centrais, lajes corporativas e grandes áreas industriais oferecem rentabilidade superior a pequenas lojas em bairros e saletas aéreas. A explicação é simples, quanto maior a empresa maior o profissionalismo da administração e a compreensão da gestão de recursos. Para uma empresa que possui uma margem de lucro acima de 10% ao mês não é sensato adquirir um imóvel que traria uma rentabilidade abaixo de 1% ao mês.

Locação na Pessoa Física ou Jurídica

Através da minha experiência de quase uma década como diretor em uma imobiliária de locações posso afirmar que 90% dos investidores fazem negócios na pessoa física. Este índice aplica-se não somente aos pequenos investidores, mas também a médios e grandes investidores. A partir de certo momento, é uma imensa vantagem a abertura de uma empresa somente para o recebimento dos alugueis.

Com a abertura de uma empresa para tal finalidade, é possível adquirir uma vantagem fiscal que torna o investimento em imóveis para locação muito mais atrativo. Caso opte por investir em renda fixa para obter uma aposentadoria e realize saques mensais, será tributado em 22,50% pelo Imposto de Renda. Na opção de aquisições de imóvel e aposentadoria pela renda passiva dos imóveis na pessoa física, o imposto chega a 27,50% através do carnê leão. Com a correta orientação de um contador, transferindo os imóveis para uma empresa a tributação pode cair a 8,93%. Aqui temos uma vantagem fiscal de incríveis 67,50%.

Garantias Imobiliárias

Conforme mencionamos acima, uma das preocupações dos proprietários de imóveis é a inadimplência. Além do medo do não pagamento dos alugueis, ainda existe o risco de o mau inquilino danificar o imóvel, causando prejuízos incontáveis. Com a nova lei do inquilinato porém, os proprietários ficam mais protegidos e conseguem reaver o imóvel com mais facilidade.

As imobiliárias amenizam ainda mais o problema da inadimplência pois, além de um serviço profissional de administração do seu imóvel ainda oferecem garantias. As garantias irão variar muito de imobiliária para imobiliária, existem até algumas imobiliárias que não oferecem quaisquer garantias ou mesmo assessoria jurídica. De forma padrão nas grandes cidades as imobiliárias garantem (se responsabilizam pelo não pagamento do aluguel e despesas no inquilino) por até três meses. Via de regra, este padrão de garantia contempla também contas como IPTU, Condomínio, Água, Luz além de honorários advocatícios. Também é comum após reintegração do imóvel estas imobiliárias devolverem os imóveis nas mesmas condições (sem danos).

Vantagens Investir em Imóveis para Locação

A primeira vantagem de um investimento em imóveis é a mais conhecida. É solido, todos sabem que diferente de um valor em uma conta poupança ou outra aplicação, o seu dinheiro não pode ser simplesmente

bloqueado, seu imóvel continuará lá.

Um diferencial interessante do investimento em um imóvel, é que ele serve para fazer mais dinheiro. Conforme seu negócio de investimentos imobiliários vai avançando, podem surgir boas oportunidades. As vezes é necessário fazer uma alavancagem com capital de terceiros. Possuindo uma propriedade imobiliária por exemplo, é possível adquirir crédito com um custo reduzido dando em garantia o imóvel já quitado.

Diferente de uma aplicação financeira, o imóvel é um investimento em patrimônio. Tanto o valor original (o valor de compra do imóvel), como o valor da renda (aluguel) tendem a ser valorizados e corrigido pela inflação no longo prazo. A grande diferença entre o investimento em um imóvel e uma aplicação financeira, é que o imóvel traz uma nova renda. Com a locação, você continua com o seu capital protegido (valor do imóvel) e recebe um pagamento pela utilização do mesmo. A esta nova renda, chamamos de renda passiva.

 Como obter sucesso?

Informação e planejamento, estas são as palavras chaves para obter sucesso em qualquer ramo de negócios. Para que a locação de um imóvel seja bem-feita, é importante realizar uma boa compra e estar ciente dos rumos de desenvolvimento da cidade. O primeiro passo é realizar uma boa compra, para isso é importante saber sobre os tipos de financiamento, e os custos de uma compra financiada. Sabia que você pode utilizar o seu FGTS na compra de um imóvel?

Não menos importante, é estar informado sobre aonde serão feitos os novos investimentos em infraestrutura em sua cidade. Uma curiosidade que a população não sabe, é que empresas gigantes e mundialmente famosas como Carrefour e Mcdonalds tem no mercado imobiliário uma das principais fontes de renda.

Pronto para iniciar? Já teve alguma experiência de problemas em financiamento ou um grande sucesso com a evolução da cidade? Compartilhe conosco nos comentários.